Fundos Imobiliários vs. Tokenização de Imóveis: Principais Diferenças

Fundos Imobiliários já existem, sendo negociados regularmente no mercado financeiro tradicional. No entanto, no início de novembro, o presidente da Bolsa de Valores, Gilson Finkelsztain, afirmou que a empresa possui interesse no mercado de tokens de imóveis. Afinal, quais são as diferenças, e quais as vantagens da tokenização frente aos Fundos Imobiliários?

O que são fundos imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são consórcios formados por grupos de investidores que desejam aplicar no setor, seja em imóveis prontos, terrenos, projetos em desenvolvimento, ou até mesmo direitos e recebíveis de locação, arrendamento, e demais atividades do setor.

• Suas cotas são negociadas em bolsa de valores, como uma ação de empresa.
• Os lucros gerados na operação são divididos entre os cotistas conforme a participação de cada um.
• Um mesmo fundo pode aplicar em diferentes imóveis e projetos, diversificando seu portfólio.
• A gestão e administração do Fundo Imobiliário é feita por profissionais, e conta com apoio jurídico e tributário, evitando assim surpresas negativas.

O que é um ativo tokenizado?

Token, ou criptoativo, é o registro de um ativo real em formato digital. Foi o uso da criptografia, e das redes descentralizadas das criptomoedas, que impulsionou este mercado.

Quase tudo pode ser transformado em token, ou seja, ganhar um registro digital: obras de arte, imóveis, recebíveis, ouro, participação em startups, direitos de imagem, entre outros.

Deste as vantagens de tokenizar ativos estão:

• Fracionamento: um mesmo ativo pode ser dividido em fatias menores, facilitando assim seu lançamento e comercialização, similar ao Fundo Imobiliário.
• Transparência: uma vez definidas as regras de emissão, qualquer participante consegue auditar em tempo-real cada fatia, além do total em circulação.
• Independência: seu detentor consegue mover e armazenar os tokens sem depender da aprovação de determinado grupo ou entidade.
• Conversibilidade: é possível realizar a troca entre diferentes tokens, sem precisar vender por reais (R$), e posteriormente comprar outro ativo.

O que é a tokenização de imóveis?

A propriedade de um imóvel é realizada em cartório, e exige uma Escritura Pública, além do Registro Geral de Imóveis (RGI). Em suma, são documentos verificados e armazenados por uma entidade centralizada. Quando um Fundo Imobiliário adquire um imóvel, obrigatoriamente passa por esse processo.

Ao tokenizar o imóvel, este registro passa a existir no formato digital, ou seja, fica armazenado no blockchain, o banco de dados compartilhado. Embora alguns cartórios tenham iniciado a exploração da tecnologia, a maioria segue sem reconhecer tal modalidade.

Desse modo, é correto afirmar que:

• O token, ou criptoativo, contém informações do imóvel, como sua localização, dimensões, e número de matrícula.
• Este registro pode ser realizado em blockchain pública, como a rede Ethereum, ou em rede privada.
• O aspecto jurídico, ou seja, sua validade legal, pode variar entre cada Estado, com regulação incerta, ao contrário do Fundo Imobiliário.
• Cabe ao emissor definir se o token é fracionável, qual a blockchain desejada para o registro, e eventuais regras de transferência.

Token de imóveis rende mais que Fundo Imobiliário?

O Fundo Imobiliário tem a vantagem de ser amplamente divulgado pelas corretoras de valores, além de contar com a garantia dos agentes reguladores e supervisão do próprio administrador do fundo.

Desse modo, já existem mais de 1,4 milhão de CPFs que negociaram cotas de Fundos Imobiliários na Bolsa de Valores brasileira. Além disso, influencers, assessores financeiros, e analistas do mercado financeiro tradicional dedicam tempo e atenção para estes fundos.

Portanto, cabe destacar algumas importantes diferenças entre Token de Imóveis e Fundos Imobiliários:

• Fundo Imobiliário é uma entidade com CNPJ próprio, e obrigatoriamente possui um gestor e administrador.
• Token de imóvel, ou criptoativo, nada mais é que um registro digital, portanto não possui capacidade para administrar imóveis.
• O rendimento do Fundo Imobiliário é isento de impostos para Pessoa Física.
• Enquanto o Fundo Imobiliário possui regras de emissão, negociação, auditoria e controles, o Token de Imóvel é completamente flexível com regras definidas pelo emissor.

De onde surgem os ativos tokenizados?

O grupo 2TM, controlador do Mercado Bitcoin, possui uma unidade que estrutura, digitaliza e registra ativos digitais na tecnologia Blockchain. O MBDA Digital Assets possibilita ao vendedor do ativo real antecipar recursos, oferecendo em troca um desconto justo para os compradores dessas fatias no formato de token.

Dentre os ativos reais que já passaram por esse processo, encontram-se:

• Precatórios: títulos da dívida pública decorrentes de ação judicial onde não cabe recurso.
• Cotas de consórcio: representam cotas de consórcio já contempladas, pagas pela administradora em até 180 dias, conforme regulação do Banco Central.
• Débito Privado: Cessão de posição contratual, disponibilizando recursos para empresas mediante uma taxa e prazo previamente fixado.
• Fluxo de Pagamentos: antecipação de recursos para fornecedores com prazos e taxas pré-determinadas.

Onde comprar ativos tokenizados?

O Mercado Bitcoin é a maior corretora (exchange) de ativos digitais no Brasil, e através de nosso site e aplicativo para Android e iOS é possível comprar e vender ativos tokenizados com segurança e liquidez. Ao contrário do Fundo Imobiliário, nosso ambiente de negociação funciona 24 horas por dia.

Abrir sua conta no Mercado Bitcoin é mais fácil e simples do que você imagina. Confira abaixo:

Qual o investimento mínimo em tokens?

Como a tokenização democratiza o acesso ao investimento, não é necessário ter grandes recursos para investir neles. Com apenas R$10 você já pode aplicar em tokens no Mercado Bitcoin.

Dentre os motivos para comprar tokens, destacamos:

• Possibilidade de retorno superior à Renda Fixa tradicional.
• Liquidez, permitindo compra e venda a qualquer momento tão logo o mercado secundário é ofertado.
• Transparência trazida pela tecnologia blockchain, algo que não existe no Fundo Imobiliário.
• Histórico de liquidação, provando sua rentabilidade e segurança.
• Baixa correlação com demais ativos, auxiliando na diversificação de carteiras.

Investir em token é seguro e confiável?

Depende integralmente do emissor. É preciso um intermediário com reputação, histórico e expertise na análise de riscos para garantir que o registro no blockchain corresponda com a oferta.

Cabe ao emissor do criptoativo (token) certificar-se de que há um amparo legal, e tampouco existe restrição para a comercialização deste ativo, independente do formato digital.

Por esse motivo, ao investir ativos tokenizados, procure o Mercado Bitcoin, a primeira exchange no Brasil a ofertar ativos reais com registro no blockchain. Sem dúvidas uma excelente opção para diversificar os riscos de Fundos Imobiliários e investimentos tradicionais.

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